Mythos im Baurecht – der Auftraggeber kann Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln begehren?

(Kiel) Welche Rechte dem Auftraggeber am Bau zustehen, hängt nicht nur von den (manchmal schwer zu ermittelnden) Auftragsverhältnissen, sondern im entscheidenden Maße von dem Bauablauf und insbesondere von der Abnahme ab.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.
Erst mit der erfolgten Abnahme kann der Auftraggeber die Mängelrechte geltend machen, vorher ist das Werk (noch ) in „Arbeit“. Dieser entscheidende Unterschied kann zu völlig unterschiedlichen juristischen Wertungen führen. Beispielhaft ist dies in einem Verfahren, welches das OLG München vom 22.03.2022, Az.: 28 U 3194/21 Bau zu entscheiden hatte, ersichtlich.

Der Sachverhalt stellte sich dahingehend dar, dass der beklagte Bauträger eine bestehende Immobilie in Wohneigentum aufgeteilt hatte. Er verpflichtete sich darüber hinaus, zur Durchführung von Renovierungsarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum. Diese Arbeiten wurden nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt.

Die Erwerber, die klagende WEG, erklärte daraufhin keine Abnahme der Bauleistungen. Sie begehrt von dem Bauträger eine Vorschusszahlung i.H.v. € 150.000,00. Erstinstanzlich hatte das erkennende LG München einen Anspruch i.H.v. € 125.000,00 zugesprochen. Hiergegen richtete sich die Berufung des Bauträgers, welcher zudem rügt, dass der WEG vor Abnahme kein Anspruch auf Vorschusszahlung für Mängelbeseitigung begehren könne, da dieser Anspruch erst nach der Abnahme entstehen.

Dies zu Recht, wie das Oberlandesgericht München in 2. Instanz erkannte und die Klage abwies.

Mängelrechte und hiermit auch ein hierauf gerichteter Vorschussanspruch könnten erst nach einer Abnahme entstehen und daher auch erst ab diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden. Der OLG München geht mit dieser Entscheidung in seiner Rechtsfindung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH konform.

Eine Abnahme hatte die WEG verweigert, so dass weder ein Mängelbeseitigungsanspruch, noch ein hierauf gerichteter Vorschussanspruch bestünden. Das Abnahmeerfordernis sei – in dem vorliegenden Falle – nicht entbehrlich, da die klagende WEG nicht zum Ausdruck gebracht habe, unter keinem Umstand mehr mit dem Bauträger zusammenarbeiten zu wollen.

Die Entscheidung ist im Hinblick auf deren Praxisrelevanz von grundsätzlicher Bedeutung, so betont Filiz.

Die zeitliche Schnittstelle vor und nach Abnahme, nämlich der Übergang vom Herstellungsanspruch zu Gewährleistungsansprüchen ist von erheblicher Relevanz, und kann – wie dies in dem vorliegenden Fall signifikant war – zu völlig unterschiedlichen rechtlichen Konsequenzen führen. Dies erst Recht, zieht man die umfängliche Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer konkludenten Abnahme bzw. einer Ingebrauchnahme in Betracht.

Das OLG München bringt in Erinnerung, dass der Auftraggeber seine Mängelrechte grundsätzlich erst nach einer Abnahme geltend machen kann. Dies sei – den gesetzgeberischen Interessen folgend – ein zutreffendes Ergebnis, da vor der Abnahme dem Auftraggeber ein Anspruch auf Herstellung des Werks einerseits und die weitergehenden Rechte im Hinblick auf Schadensersatz, Rücktritt und Kündigung aus wichtigem Grund zustehen. Erst nach der Abnahme bzw. mit dem Eintritt in ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis kann der Besteller Mängelrechte geltend machen.

Es bleibt abzuwarten, wie der BGH in dem zu Az.: VII ZR 91/22 anhängigen Verfahren entscheiden wird.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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