Anpassung der Gewerberaummiete / 50 % Mietreduzierung bei staatlich verordneten (Corona) Lockdown

(Kiel) Das Oberlandesgericht Dresden hat soeben eine richtungsweisende Entscheidung getroffen im Hinblick auf die Möglichkeit einer der Mietanpassung im Gewerberaummietrecht für den Fall, dass ein staatlich verordneter Lockdown erfolgt.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden vom 24.02.2021 zum Urteil Az. 5 U 1782/20.
Das OLG entschied in der am 24.02.2021 verkündeten Entscheidung, dass „eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent sei gerechtfertigt (sei), weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe". Das OLG führte aus, dass es in dem konkret entschiedenen Falle angemessen sei, die Belastung gleichmäßig unter den Vertragspartnern zu verteilen.

Das Gericht gab somit einer Einzelhändlerin teilweise Recht. Die Frau hatte die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt, weil sie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft wegen der sächsischen Corona-Schutzverordnung nicht öffnen konnte.

Sie vertrag die Meinung, dass sie die Miete müsse für den Zeitraum der Schließung auf Null reduziert werden und berief sich dabei vor allem auf einen Mangel des Mietobjektes. Dagegen klagte die zuständige Grundstücksverwaltung als Eigentümer. Das Landgericht Chemnitz hatte die Frau zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Dagegen ging sie am OLG in Berufung.

Die Richter des Oberlandesgericht Dresden erkannten dahin, dass staatlich verordneten Schließung von Geschäften eine "Störung der Geschäftsgrundlage“ zu werten sei, so dass eine Anpassung über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage zu erfolgen habe. Es käme daher nicht auf sei im Zusammenhang mit der Corona- Pandemie und der staatlichen Anordnung zur Schließung von Geschäften sei eine "Störung der Geschäftsgrundlage" verbunden, "welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert" wird. Gegen das Urteil kann nun Revision eingelegt werden.

Ob mit diesem Urteil an Rechtssicherheit gewonnen ist, ist fraglich.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

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Helene – Monika Filiz
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Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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