Neuregelungen im Gewerberaummietrecht wegen Corona – Erleichterungen für Mieter?

(Kiel) Wegen der Corona-Epidemie wurde ab 16.12.2020 der Einzelhandel geschlossen. Bereits seit November mussten Hotels und Gaststätten geschlossen bleiben. Das führt(e) zu Umsatzausfällen bis hin zum Totalausfall von Einnahmen.



Vermieter von Gewerbeimmobilien bestanden auf der Gegenseite trotz des Lockdowns weiter auf die monatlichen Mietzahlungen. Diese stellen häufig einen großen Teil der Unkosten für Gewerbetreibende dar und belasten vom Lockdown Betroffene Unternehmer betriebswirtschaftlich in besonderem Maß. Folglich wird versucht, sich dieser Verpflichtungen zumindest zeitweise zu entledigen.

Die Rechtsprechung hierzu, so der Nürnberger Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Oliver Fouquet, Vizepräsident des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, ist uneinheitlich.

- Entscheidung des LG München:
Das Landgericht München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20) hat entschieden, dass ein Mangel vorliegt, der zur Mietminderung berechtigt, wenn das Mietobjekt Corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann. Dies führt im Einzelfall bis zu einer 100%igen Minderung der Miete.

- Anders das LG Frankfurt und das Landgericht Lüneburg
Das Landgericht Frankfurt (Urteil v. 02.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20) und das Landgericht Lüneburg (Urteil v. 17.11.2020, 5 O 158/20) sehen in der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 weder ein Mietmangel noch Teil der Unmöglichkeit und auch keinen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit der Folge, dass der Mieter trotz Schließung den vollen Mietpreis zu zahlen hat.

- Urteil des Bundesgerichtshofs
Der BGH (Urteil v. 13.07.2011, Az.: XII ZR 189/09 zum Nichtraucherschutzgesetz) sieht in öffentlich-rechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die den Betrieb des Mieters einschränken, den Risikobereich des Mieters tangiert, so dass dies keine Auswirkung auf die Miete hat.

- Neuregelung zum 31.12.2020
Am 17.12.2020 hat der Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen, wonach für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, künftig gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern beziehungsweise Pächtern und Eigentümern über eine veränderte Miete in Lockdownzeiten vereinfacht werden.

Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden, betont Fouquet ausdrücklich!

Vielmehr müssen sich die Parteien auf eine neue Miethöhe einigen.

Ansatzpunkte für eine Vertragsanpassung richten sich nach der individuellen Betroffenheit der Mietparteien. Zur Orientierung kann insbesondere das Ergebnis vor Pacht/Miete herangezogen werden.

Die Höhe der zu vereinbarenden Mietreduktion ist individuell zu bestimmen. Staatshilfen, Fixkostenzuschüsse, Kurzarbeitergeld, Kostenreduktionen und anderweitige Verdienste sind bei der Berechnung des Umsatzrückgangs zu berücksichtigen.

Dazu sollten dem Vermieter aussagekräftige Unterlagen wie z.B. betriebswirtschaftliche Auswertungen der Vorjahre sowie des aktuellen Jahres vorgelegt werden.U.U. Kann auch nur eine Stundung der Miete verlangt werde, so dass Mieten später ggfs. verzinst nachgezahlt werden müssen.

Im Fall der Nichteinigung kann der Mieter auf Zustimmung zur Vertragsanpassung klagen.

Um den Mietvertragsparteien in diesem Fall möglichst schnelle Rechtsklarheit zu verschaffen, wurde in § 44 EGZPO neu geregelt, dass Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln sind.

Es soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Die Neuregelungen gelten auch für Pachtverhältnisse.

Fouquet empfahl daher, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei er in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

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Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Oliver Fouquet
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Vizepräsident des VBMI VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e.V.

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