Baurecht: Neue Regelungen bei der Abnahme des Bauwerks

(Kiel) Eine wesentliche Neuerung des Bau- und Werkvertragsrechtes ist die Neugestaltung der Abnahmefiktion.
Nach der Neugestaltung, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, ist es unbedingt erforderlich, eine konkrete und bestimmte Frist zur Abnahme zu setzen.

Denn eine zu kurze oder unbestimmte Frist kann nur über nach Maßgaben der §§ 281, 323 BGB, also lediglich im Rahmen von ggf. gegebenen Schadensersatz- oder Rücktrittsansprüchen angepasst werden. Wichtig ist es hingegen zu beachten, dass selbst bei einer Abnahmeverweigerung durch den Besteller/Auftraggeber eine Fristsetzung nach neuem Recht nicht entbehrlich ist.

Problematik/Vergleich neue und bisherige Rechtslage
Im Werkvertragsrecht kommt der Abnahme eine entscheidende Rechtswirkung zu. Die Abnahme wird nach Maßgabe des § 640 Abs. 2 BGB unter den Voraussetzungen, dass der Unternehmer dem Besteller eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Besteller nicht innerhalb dieser Frist, unter Angabe eines Mangels verweigert, fingiert.

Nach der bisherigen Regelung konnte es nur dann zu einer Abnahmefiktion kommen, wenn der Besteller zur Abnahme verpflichtet war, weil keine wesentlichen Mängel des Werkes vorlagen. Ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht, konnte oft nur unter Zuhilfenahme von Sachverständigengutachten geklärt werden, so dass es in diesem Zusammenhang zu zeitlichen Verzögerungen kam

Durch die Neuregelung sollte eine Vereinfachung der Rechtslage erfolgen, gleichwohl einige Probleme erhalten geblieben sind.

- Angemessenheit der Fristbestimmung
Nach ganz einhelliger Meinung setzt eine zu kurz bemessene Frist eine angemessene Frist in Gang.

- Konkrete Aufforderung
Die Aufforderung zur Abnahme muss in konkreter Art und Weise erfolgen. Streitig ist in der Literatur, ab auch eine terminlich nicht genau bestimmte Abnahmeaufforderung genügen soll. Die BGH Rechtsprechung zu §§ 281, 323 BGB wird in diesem Zusammenhang anwendbar sein. Die Neufassung des Werkvertragsrechtes hatte nicht zur Zielsetzung, zu bewirken, dass die bisherigen Grundsätze der Rechtsprechung aufgegeben werden sollten.

Besonders zu beachten ist, dass – sofern der Besteller ein Verbraucher ist – derselbe gesondert im Sinne des § 640 Abs. 2 BGB durch den Werkunternehmer, zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme, hinsichtlich der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme, in Textform hingewiesen hat. Gegenüber Verbrauchern wird man – im Sinne der Wahl des rechtssichersten Weges – eine konkrete Frist zur Abnahme zu bestimmen haben, die im Zweifelsfall einen „Sicherheitszuschlag“ enthält, also im Ergebnis eher etwas großzügiger zu bemessen ist.

- Entbehrlichkeit der Fristsetzung
Die Frage, ob eine Fristsetzung nach neuem Werkvertragsrecht für den Fall der Abnahmeverweigerung entbehrlich ist, dürfte – unter Aufgabe der bisherigen Meinungen zu § 640 Abs. 1 3 BGB a.F. – dahingehend zu beantworten sein, dass dies nicht der Fall ist. Erst recht muss dies gelten, wenn der Besteller ein Verbraucher ist.

Sofern der Besteller innerhalb der angemessenen Frist mindestens einen Mangel substantiiert darlegt, greift die Abnahmefiktion nicht mehr ein. Dies stellt für den Werkunternehmer, da die Differenzierung zwischen unwesentlichem und wesentlichem Mangel aufgehoben wurde, eine evidente Verschlechterung der Rechtslage im Vergleich zu der ursprünglichen Fassung dar. Allenfalls kann der Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit erhoben werden, wenn ein nicht bestehender oder nur sehr geringfügiger Mangel behauptet wird.

Das explizite gesetzgeberische Ziel, einen höheren Grad an Rechtssicherheit zu erhalten, dürfte in diesem Zusammenhang nicht erreicht worden sein.

Fazit:
Insbesondere kleinere und mittelständische Unternehmen werden sich unbedingt verinnerlichen müssen, dass entsprechende vorvertragliche Aufklärungs- und Belehrungspflichten bestehen, die entsprechend gerichtsfest zu dokumentieren sind.

Im Zusammenhang mit der Abnahme ist insbesondere zu beachten, dass eine entsprechende zusätzliche Belehrung hinsichtlich der Folgen nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerte Abnahme zu erfolgen hat. Der Unternehmer kann bei einem nicht bestehenden oder nur sehr unwesentlichen Mangel nur noch den Einwand des Rechtsmissbrauches erheben.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

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Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:
Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
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