Immobilien schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen?

Während die vorzeitige Immobilienübertragung bei Vorhandensein von mehrfachem Immobilienbesitz häufig ein beliebtes Mittel ist, den Nachkommen eine höhere Erbschaftsteuer im Todesfall zu ersparen, sollten Mitbürger, bei denen das Einfamilienhaus den wesentlichen Vermögensgegenstand darstellt, dagegen eher vorsichtig mit einer vorzeitigen Übertragung sein, warnt der Nürnberger Erb- und Steuerfachanwalt Dr. Norbert Gieseler, Vizepräsident der Deutschen Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V. (DANSEF) in Nürnberg.

Es gelte zu bedenken, dass der Übertragende nach der Übertragung nicht mehr „Herr im eigenen Haus" sei. So kennt der Erbrechtsfachmann z. B. Fälle aus eigener Praxis, in denen die übertragene Immobilie später in die Zwangsversteigerung geriet oder auch nur Ärgerliches", z. B., dass  der Sohn als neuer Eigentümer monatelang auf Reisen war und seine Eltern in dieser Zeit händeringend versuchten, seine Zustimmung zur Eintragung einer kleinen Grundschuld auf das Haus zu erhalten, um das „Dach reparieren" zu können.

Auch wenn die vorzeitige Übertragung des Haus- und Grundeigentums in der Regel durch die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchrechts und dessen Eintragung im Grundbuch für den Übertragenden abgesichert werde, heiße dies noch lange nicht, dass man sich dieser Stellung bis zu seinem Lebensende auch sicher sein könne. Dies gelte insbesondere dann, so Gieseler, wenn die Kinder, z. B. zum Zwecke der Geschäftsgründung, einen Kredit aufnehmen, zu dessen Besicherung auch das übertragene Haus herangezogen wird. Da das im Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchrecht einen „kapitalisierten" Wert darstelle, der den Forderungen der finanzierenden Bank im Falle einer notwendig werdenden Zwangsversteigerung vorangehe, werde von der finanzierenden Bank in aller Regel verlangt, dass der Berechtigte des Wohn- und Nießbrauchrechts mit seinem Recht hinter die einzutragende Grundschuld oder Hypothek zurücktrete und dieser den Vorrang einräume, betont Gieseler.

Kann der Sohn dann eines Tages den Kredit nicht mehr bedienen und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, sind „Haus und Hof" daher oft verloren, weiß auch der Stuttgarter Erbrechtsfachanwalt Michael Henn, ebenfalls Vizepräsident der Vereinigung, aus beruflicher Erfahrung. Da bei Zwangsversteigerungen häufig nur ein Bruchteil des tatsächlichen Immobilienwertes erzielt werde, könnten die Berechtigten in der Regel auch nicht mehr mit einer finanziellen Entschädigung in Geld für das verlorene Wohn- oder Nießbrauchrecht rechnen. In der Regel werde der Versteigerungserlös von der fälligen Hauptforderung und den aufgelaufenen Zins und Zinseszinsen sowie der weiteren Kosten völlig aufgefressen, betont Henn ausdrücklich.

Vor diesem Hintergrund mahnen denn auch beide Erbrechtsexperten, vorzeitige Hausübertragungen nur dann vorzunehmen, wenn der eigene Lebensstandard noch hinreichend durch andere finanzielle Mittel abgesichert sei oder zumindest, falls eine vorzeitige Immobilienübertragung bereits erfolgt ist, bei später auftretenden Wünschen nach einer Rangverschlechterung des im Grundbuch zu den eigenen Gunsten eingetragenen Wohn- und Nießbrauchrecht besonders vorsichtig zu sein.

Auf jeden Fall sei es notwendig, sich in allen Fällen umfassend über die rechtlichen und steuerlichen Vor- und Nachteile der jeweils geplanten Maßnahme umfassend beraten zu lassen.

In diesem Zusammenhang verwies Henn u. a. auch auf die auf Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht spezialisierten Anwältinnen und Anwälte in der DANSEF Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung  für Erb- und Familienrecht e. V -  www.dansef.de -, in der bundesweit mehr als 700 auf Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht und Scheidungsrecht spezialisierte Rechtsanwälte und Steuerberater organisiert sind.

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Rechtsanwalt/Fachanwalt für Erbrecht/Fachanwalt für Steuerrecht
Dr. Norbert Gieseler
Vizepräsident DANSEF
c/o Dr. Scholz & Weispfenning
Königstorgraben 3
90402 Nürnberg 
Tel.: 0911 - 244 3770
Fax.: 0911 - 244 3799
E-Mail: kanzlei@scho-wei.de
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Rechtsanwalt/Fachanwalt für Erb- und Arbeitsrecht
Michael Henn
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