Widerruf des Darlehens vor oder nach derm Verkauf der Immobilie?

Dieser Darlehensvertrag der Rechtsgrundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung ist, kann, soweit eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung feststellbar ist widerrufen werden. Damit entfällt die Rechtsgrundlage für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.


Kann man den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung verhindern, falls man das finanzierte Objekt vorzeitig veräußert? Soll man vor dem Verkauf, während der Verkaufsverhandlungen , nach notarieller Protokollierung oder nach Abwicklung des Verkaufes und Eigentumsüberschreibung auf den Käufer widerrufen?

Hier Auszüge aus der Korrespondenz mit einem Mandanten in der Phase der Mandatsaufnahme:

Sehr geehrte Frau Mandantin,
Sehr geehrter Herr Mandant,

ich nehme Bezug auf das mit Ihnen geführte Telefonat. Sie hatten mitgeteilt eine kredit-finanzierte Immobilie aufgrund eines Wohnortwechsels, bzw. aufgrund des Verlustes des Arbeitsplatzes veräußern zu müssen. Sie hatten sich erkundigt, ob ggf. in Ihrem Fall verhindert werden kann, dass der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Hierbei hatten Sie ausgeführt, dass Sie bereits einen Makler mit der Veräußerung der Immobilie beauftragt und einen Käufer gefunden haben, der Ihnen die Immobilie zu einem angemessenen Preis abkaufen will. Sie hatten im Internet gelesen, dass ggf. ein Widerruf des Darlehensvertrages ermöglicht ist und damit eine Verpflichtung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Hinsichtlich der Fragestellung:

Widerruf des Immobilienkreditvertrages vor oder nach Veräußerung
•oder ob die Ausübung eines Widerrufsrechtes überhaupt möglich und sinnvoll ist, darf ich folgende Hinweise erteilen:
•Widerruf des Kreditvertrages nur ermöglicht, soweit die gesetzliche Frist zur Ausübung des Widerrufsrechtes noch nicht abgelaufen ist, was auch der Fall ist, wenn über das Widerrufsrecht unrichtig belehrt wurde.

Die Ausübung des Widerrufsrechtes im Fall von Kreditverträgen ist zunächst davon abhängig, ob überhaupt die gesetzlich vorgesehene Frist für die Ausübung des Widerrufsrechtes noch nicht abgelaufen ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn z.B. eine wirksame Widerrufsbelehrung nicht erfolgte, da dies nach der Rechtsprechung die Frist zur Ausübung des Widerrufsrechtes erst gar nicht zu Laufen beginnen lässt.

a)Fehler in der Widerrufsbelehrung durch Abweichung von der gesetzlichen Mustervorlage:

Ergeben sich - wie im vorliegenden Fall – Anhaltspunkte, dass von der gesetzlichen Mustervorlage für die Widerrufsbelehrung seitens der Bank abgewichen wurde, kann man und sollte man sich ernsthaft die Ausübung des Widerrufsrechtes überlegen, um die hierdurch resultierenden, wirtschaftlichen Vorteile gegebenenfalls zu wahren.

Im Fall einer Veräußerung der Immobilie vor Ablauf der im Kreditvertrag vereinbarten Laufzeit ist zu erwarten, dass die Bank die ihr im Regelfall für diesen Fall zustehende Vorfälligkeitsentschädigung zu Lasten des Darlehensnehmers berechnet.

Ferner kann durch Ausübung des Widerrufsrechtes und im Fall einer Folgefinanzierung vielleicht ein Zinsvorteil insgesamt erreicht werden.

Insbesondere für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie veräußern müssen, müssen Sie aber unbedingt Folgendes berücksichtigen:

Die Ausübung des Widerrufsrechtes muss im Spannungsverhältnis zu den aus dem Verkaufsvertrag resultierenden Verpflichtungen betrachtet werden. Dies, um für Sie eine Informationsgrundlage für die Entscheidung über die Ausübung des Widerrufsrechtes selbst und die Frage zu welchem Zeitpunkt das Widerrufsrecht ausgeübt werden soll zu schaffen.

Alternative 1): Ausübung des Widerrufsrechtes vor Veräußerung (Jetzt!):Im Regelfall verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks notariell gegenüber dem Erwerber, das zu übertragende Eigentum am Haus lastenfrei entgegen der Zahlung des Kaufpreises zu übertragen. Dies wird in Ihrem Fall nicht anders sein.Um die lastenfreie Übereignung zu ermöglichen, ist die bisherig finanzierende Bank verpflichtet, dem beurkundenden Notar auf Anforderung eine Löschungsbewilligung zu übermitteln. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es Ihnen im Rahmen einer Verwertung des Pfandobjektes, einer Veräußerung der finanzierten Immobilie gestattet vorzeitig aus dem Darlehensvertragsverhältnis der bisher finanzierenden Bank auszuscheiden. Daher ist die Bank auch zur Erteilung der Löschungsbewilligung verpflichtet. Allerdings sind auch Rechte der bislang finanzierenden Bank zu beachten. Im Gegenzug zu diesem Recht das Darlehen vorzeitig beenden zu dürfen steht der Bank im Regelfall ggf. ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung zu.Die bisherig finanzierende Bank muss Sie daher aus dem bisherigen Darlehensvertrag entlassen, wird aber der Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld im Regelfall nur zustimmen, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.Diese sogenannte Löschungsbewilligung wird seitens der bisherig finanzierenden Bank als Gläubigerin aus der Grundschuld im Regelfall also von der Zahlung eines Geldbetrages abhängig gemacht. Nur wenn die Vorfälligkeitsentschädigung an die bisherig finanzierende Bank bezahlt wird, wird diese einer Übertragung Ihrer bisher gewährten Grundschulden auf die nachfolgend finanzierende Bank zustimmen. Oder aber in eine Löschung der bisherigen Sicherheiten einwilligen.Abgelöst durch Zahlung werden muss also im Fall der Veräußerung durch den Verkäufer einer kreditfinanzierten Immobilie:

•im Regelfall das restlich bestehende Darlehenssaldo einschließlich einer
•Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen dem Darlehensnehmer berechnen darf.

Die Voraussetzungen zu Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist ein rechtswirksam abgeschlossener Darlehensvertrag, welcher im Regelfall auch die Vorfälligkeitsent-schädigung, für den Fall einer vorzeitigen Beendigung des Darlehensvertragsverhältnisses regelt. Beachten Sie, dass insoweit zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedliche Gesetze regeln wann und wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf.

Dieser Darlehensvertrag der Rechtsgrundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung ist, kann, soweit eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung feststellbar ist widerrufen werden. Damit entfällt die Rechtsgrundlage für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Risiken für die sofortige Ausübung des Widerrufsrechtes vor Veräußerung sind die folgenden:

Dies Alles klingt zunächst einfach, ist es aber in der Praxis nicht unbedingt

Dies, weil die bisher finanzierende Bank im Zweifel nicht ohne Weiteres nach Ausübung des Widerrufsrechtes bereit ist, auf ihren Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung zu verzichten.

Daher wird die bisher finanzierende Bank gegenüber dem Notariat zwar eine Löschungsbe-willigung übermitteln, aber neben dem restlichen Darlehenssaldo im Zweifel auch trotz Widerruf auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Damit kann sich die Abwicklung des Kaufvertrages - falls die Löschungsbewilligung auch von der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung neben dem noch offenen Darlehensvaluta abhängig gemacht wird - zeitlich verzögern. Ein beauftragter Rechtsanwalt wird in keinem Fall nach Ausübung des Widerrufsrechtes empfehlen können, die in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.

Er wird empfehlen eine Klage gegen die Bank zu erheben und feststellen zu lassen, dass der Widerruf die Grundlage nämlich den Darlehensvertrag selbst beseitigt hat.

Ein Zivilprozess gegen die Bank benötigt aber Zeit. Man muss mindestens 5 – 12 Monate Prozessdauer (in erster Instanz)- je nach Arbeitsauslastung des angerufenen Gerichts – einkalkulieren. So lange wartet aber im Regelfall der Käufer einer Immobilie nicht auf die Übertragung lastenfreien Eigentums.

Da Sie als Veräußerer im Regelfall aus dem Notarvertrag gegenüber dem Erwerber verpflichtet sind, kostenfrei innerhalb bestimmter Fristen zu übereignen, drohen insoweit zu Ihren Lasten gegebenenfalls eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Erwerber / Käufer. Dies, weil der Käufer mit Fälligkeit seines Anspruchs auf lastenfreie Übereignung Sie als Veräußerer in Verzug setzen und auch vom Vertragsverhältnis insgesamt zurücktreten kann.

Daneben kann er ggf. Schadensersatz fordern, soweit er nutzlos Aufwendungen erbracht hat, oder ggf. von der Anschaffung einer anderen Immobilie abgesehen hatte, weil er auf eine ordnungsgemäße Erfüllung des mit Ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages gehofft hat.

Zwar können Sie dann gegenüber der Bank die (pflichtwidrig) nicht auf Ihre Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet hat und für das Scheitern Ihres Kaufvertrages außergerichtlich oder gerichtlich auf die Übernahme auch dieser Forderungen in Anspruch nehmen. Dies, weil die Bank welche bei rechtswirksamer Ausübung Ihres Widerrufsrechtes zur Rückabwicklung des Darlehensvertragsverhältnis verpflichtet ist und die Löschungsbewilligung nicht von der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abhängig machen darf.

Allerdings mag nicht jeder Veräußerer sich einem derartigen „Spannungsverhältnis“ aussetzen.

Natürlich ist juristisch zu empfehlen einen Rechtsanspruch grundsätzlich ohne Zögern geltend zu machen. Dies um zu vermeiden, dass später treuwidriges Verhalten eingewandt wird.

Auf der anderen Seite empfindet so manch ein Veräußerer diese Empfehlung aus genannten Gründen als wenig „schmackhaft“.

Alternative 2): Jetzige Ausübung des Widerrufsrechtes und Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung – spätere Rückforderung (sehr problematisch!): Aus diesen Gründen kann es im Einzelfall für einen Darlehensnehmer eine Option sein, das ihm zustehende Widerrufsrecht erst nach Veräußerung der Immobilie und Abwicklung des notariellen Kaufvertrages (einschließlich der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung) zu nutzen. Hierbei ist unbedingt folgender Rechtsgrundsatz zu beachten: Jemand, der auf eine für ihn (ersichtlich) bestehende Nichtschuld zahlt, der kann nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen das insoweit geleistete nicht ohne weiteres wieder herausverlangen. Mit anderen Worten wer zahlt obwohl er nicht muss dem hilft die Rechtsordnung nicht unbedingt, wenn er dies zum Zeitpunkt der Zahlung erkannt hat. Und dies ist voraussichtlich dann der Fall, falls Sie nach Ausübung des Widerrufsrechtes (durch Ihren Anwalt) die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.Wurde also der Widerruf bereits ausgeübt, ist es gefährlich die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, da man diese Zahlung im Zweifel eben nicht zurück verlangen kann. Es ist u.E. also nicht wirklich eine alternative den Widerruf auszuüben und dann trotz des Widerrufes zu bezahlen. Es mag Ausnahmen geben, wenn man nicht anwaltlich vertreten ist und die Bank den Widerruf zurückweist. Dies, weil in der Zurückweisung eines berechtigt ausgeübten Widerrufes die Bank pflichtwidrig handelt und dann zu Schadensersatz verpflichtet ist. Ist man allerdings anwaltlich vertreten ist eine Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung nach Ausübung des Widerrufsrechtes nicht wirklich eine empfehlenswerte Option.

3. Alternative 3): „Spätere“ Ausübung des Widerrufsrechtes nach Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung – Ist man bereits anwaltlich vertreten und hat einen Rechtsanwalt außergerichtlich die Interessenvertretung gegenüber der Bank angezeigt und hat der Anwalt „nur“ angedroht das Widerrufsrecht auszuüben kann man ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, da man ja (mangels Widerruf) nicht auf eine (ersichtlich) bestehende Nichtschuld bezahlt. Dies, weil ja erst der (rechtswirksame) Widerruf das Vertragsverhältnis beseitigt. Erst dann kann man juristisch von einer Nichtschuld sprechen.Allerdings wird – gerade bei einem anwaltlichen vertretenen Darlehensnehmer – eine finanzierende Bank die nachträgliche Ausübung des Widerrufes als treuwidrig zurückweisen. Dies, schlichtweg, weil die Argumentation: „der Darlehensnehmer hätte früher ausüben können…, die Bank hat jetzt darauf vertraut, das er es nicht mehr tut“ - eben ein Gegenargument ist, welchem juristisch zu begegnen ist.Fraglich ist aber ob das nachträgliche Ausüben eines Widerrufsrechtes (nach Veräußerung) tatsächlich zu Problemen bei der Rechtsverfolgung führt. Hier lässt sich unseres Erachtens zu Gunsten des Darlehensnehmers sehr gut argumentieren, dass trotz anwaltlicher Vertretung es dem Darlehensnehmer nicht zumutbar war, das Widerrufsrecht unverzüglich auszuüben, da grundsätzlich keine Verpflichtung für einen Anspruchsinhaber besteht seine rechtlichen Ansprüche zeitnah geltend zu machen. Das zeitliche Moment wird in der Rechtsprechung durch die gesetzlichen Regelungen der Verjährung und der Verwirkung bestimmt.Soweit das Gesetz vorsieht, dass selbst nach Ausübung eines Widerrufsrechtes und in Kenntnis der Sach- und Rechtslage ein Anspruchsinhaber jedenfalls 3 Jahre zur Verfolgung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen, kann einem Darlehensnehmer nicht unbedingt erfolgreich entgegen gehalten werden, dass er ggf. nur einige Monate mit der Ausübung seines Widerrufsrechtes zugewartet hat. Erst Recht dürfte keine Verwirkung eintreten, da ja der Bank schon die Ausübung des Widerrufsrechtes angedroht wurde, somit ein schutzwürdiges Vertrauen der Bank darauf, dass man sein Widerrufsrecht nicht ausübt eigentlich nicht begründet werden konnte. Damit ist die Alternative einer „späteren Ausübung des Widerrufsrechtes nach Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung durchaus als Alternative in Betracht zu sehen. Gleichwohl die sofortige Ausübung des Widerrufsrechtes sicherlich aus anwaltlicher Sicht immer die noch sicherere Alternative sein wird.Es gilt hier wie häufig der Grundsatz: „no risk no fun“

Gerade, soweit ein Darlehensnehmer langjährig einen Großteil des Kredites bezahlt hatte, konnten wir vermehrt Entgegenkommen der finanzierenden Banken feststellen.

Alternative 4): Nachträgliches Ausüben des Widerrufsrechtes ohne bisherige anwaltliche Vertretung:

Erst Recht wird ein erkennendes Gericht einem erst nach dem Zeitpunkt der Veräußerung vertretenen Darlehensnehmer nicht unterstellen können selbständig abschließend die Rechtsfrage geprüft zu haben, ob nun ein Widerrufsrecht besteht und mit den erforderlichen juristischen Erfolgsaussichten ausgeübt werden konnte, bevor eine Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt. Dies gilt erst Recht, soweit die jüngsten Entscheidungen der Oberlandesgerichte nicht einheitlich Rechtsfragen des Vorliegens einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung beantworten. Soweit ein Teil der Rechtsprechung stark formalistisch zu Lasten der Banken jedwede auch noch so kleine Abweichung von den Vorgaben der Mustervorlagen für die Widerrufsbelehrung sanktioniert, haben andere Oberlandesgerichte kleinere Abweichungen als wenig schädlich bewertet. Der Bundesgerichtshof hatte unabhängig von der Frage der Art der Abweichung von der gesetzlichen Mustervorlage, aber abhängig vom Umfang stets in der Form gehandelt, dass eine Schutzwirkung der gesetzlichen Mustervorlage zu Lasten der Bank entfällt.Damit kann es ein Alternative sein, einen Anwalt erst nach Veräußerung der Immobilie zu beauftragen und prüfen zu lassen. Früher ist natürlich immer besser aber wie aufgezeigt ggf. mit Risiken verbunden, die nicht immer unbedingt erfreulich sind. Auch im Fall abgeschlossener und zurückbezahlter Darlehen haben Gerichte nachträglich erklärten Widerrufen stattgegeben. Auch im Rahmen dieser Alternative sollte man sich aber nicht zu lange Zeit nehmen.Die Rechtsprechung kam immer dann mit dem Einwand einer Verwirkung, wenn schutzwürdige Interessen des Vertragspartners bestehen und der Rechtsinhaber zu lange Zeit nicht die ihm zustehenden Ansprüche ausgeübt hat. Hier geht es aber im Regelfall um mehrere Jahre.

Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, kann widerrufen werden, dann kann man entweder Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden und wechseln oder ggf. mit der bisher finanzierenden Bank über bessere Konditionen verhandeln.

Die Kosten für eine anwaltliche Erstberatung liegen bei 226,10 €, gerne bitten wir vorab um Übermittlung der Darlehensverträge und Widerrufsbelehrungen an unsere Kanzlei via Mail info@kanzlei-haas.de oder per Fax 08232/809 2525.

Kosten fallen erst mit der Beauftragung zur Erbringung der Erstberatung an. Allerdings können wir keinem Verbraucher empfehlen ungeprüft zu widerrufen. Der Widerruf ist ein Gestaltungsrecht, welches nicht nur zu Forderungen sondern auch zu Pflichten führt. Hier sind 226,10 € im Zweifel gut investiert

«  zurück