Mischmietverhältnisse

Mietverträge, mit denen gleichzeitig Wohn- und Geschäftsräume an ein und dieselbe Partei vermietet werden, sind nichts Ungewöhnliches.

Sie sind bei kleinen Start-up-Unternehmen oder am Anfang ihrer Berufstätigkeit stehenden Freiberuflern häufig anzutreffen. Dabei wird in den Mietverträgen vereinbart, dass ein Teil der Mietfläche für den Betrieb einer kleinen Praxis oder Kanzlei oder für einen bestimmten Geschäftsbetrieb, der Rest zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Nicht selten werden auch ganze Produktionshallen mit Büroräumen und angrenzender Wohnung vermietet. Im Verlauf des "gelebten Mietverhältnisses“ stellt sich dann häufig irgendwann die Frage, ob hier ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum oder Geschäftsräume vorliegt oder gar zwei getrennte Mietverhältnisse. Je nach Einordnung sind die Folgen erheblich. Die Einordnung hat Auswirkungen auf die Frage des zuständigen Gerichtes, auf Kündigungsfristen, sofern diese nicht vertraglich vereinbart sind sowie auf weitere Fragestellungen.
Klar ist, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Gewerberäume zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume im Sinne des § 578 Abs. 2 BGB einzustufen ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13 -, ist bei der rechtlichen Einordnung darauf abzustellen, welche Nutzungsart nach den von den Parteien getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist eine Einzelfallprüfung anzustellen. Gelangt man im Rahmen dieser Einzelfallprüfung nicht zu einem Überwiegen der gewerblichen Nutzung, so ist der Vertrag den Vorschriften der Wohnraummiete zu unterstellen - dies unter dem Gesichtspunkt des Schutzbedürfnisses des Mieters.

In der Vergangenheit hatten die Gerichte häufig darauf abgestellt, dass der Mieter durch seine geschäftliche Tätigkeit seinen Lebensunterhalt bestreitet und deshalb das Mietverhältnis überwiegend gerade nicht zu Wohnzwecken abgeschlossen worden ist. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil aufgegeben.

Das Urteil stellt darauf ab, dass zur Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht darauf abzustellen ist, ob die Räume zur Wohnnutzung tatsächlich geeignet sind. Vielmehr sei der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend.
Weiter sei zu ermitteln, welche Nutzungsart überwiegt. Auch hier sei wiederum auf den Vertragszweck abzustellen. Es muss also in jedem Falle aufgeklärt werden, ob die Nutzung zu Wohnzwecken oder die geschäftliche Nutzung im Vordergrund steht. Dabei sind die gemeinsamen Vorstellungen der Vertragsparteien zu ermitteln. Der BGH hat in dieser Entscheidung für den Fall, dass die Parteien keine ausdrückliche Abrede getroffen haben, zur Prüfung eine Reihe von Indizien an die Hand gegeben. Als solche Indizien kommen in Betracht:

- das gewählte Vertragsformular (Wohnraummietvertrag oder Gewerberaummietvertrag)
- die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift des Vertrages
- der Aufbau der vertraglichen Regelungen; entsprechen die vertraglichen Regelungen dem
Wohnraummietrecht oder dem Mietrecht über andere Räume?
- das Verhältnis der für gewerbliche Zwecke und für Wohnzwecke vorgesehenen Flächen.

Führt die Prüfung nicht zu einem eindeutigen Ergebnis zu Gunsten einer gewerblichen Nutzung, so ist im Zweifel von der Geltung der Vorschriften über die Wohnraummiete auszugehen.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist Mietern und Vermietern zu raten, beim Abschluss solcher Verträge unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, ob nach dem gemeinsamen Willen von Mieter und Vermieter die Mietsache überwiegend zu Wohnzwecken oder zur geschäftlichen Nutzung vermietet wird. Dies sollte bereits in der Überschrift des Vertrages zum Ausdruck kommen, darüber hinaus aber auch eindeutig im Vertrag selbst festgelegt werden. Zur Vermeidung einer Qualifikation als Wohnraummietverhältnis bietet es sich weiter an, insbesondere bei Vereinbarungen über die Kündigungsfristen und über die Kaution Regelungen zu treffen, die nicht den gesetzlichen Vorgaben bei Wohnraummietverhältnissen entsprechen.
Im Zweifel sollten sich Mieter und Vermieter beraten lassen.

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