BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

(Kiel) Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss.

Darauf verweist der Kieler Rechtsanwalt Jens Klarmann, Landesregionalleiter „Schleswig-Holstein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Mitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 3. Juli 2013 zu seinem Urteil vom selben Tage, Az. VIII ZR 354/12.

Die Beklagten sind Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile teilweise geändert und die Beklagten – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen - nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 € je qm) verurteilt.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg, so Klarmann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Das Berufungsgericht hat daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei. Dies ist rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat der Senat den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm gekommen.

Klarmann empfahl daher, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei er in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Jens Klarmann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
DASV Landesregionalleiter „Schleswig-Holstein“
Passau, Niemeyer & Collegen
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