Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

(Kiel) Nach einem Urteil des des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.02.2009 ist eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. (BGH AZ.: VIII ZR 210/08).

Darauf verweist der Essener Rechtsanwalt Wolfgang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem ausgeurteilten Fall war die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin. Der Formularmietvertrag enthielt u.a. die Klausel, dass der Mieter die "Schönheitsreparaturen einschließlich des Streichens von Außenfenstern, Balkontür und Loggia trägt". Desweiteren hiess es in dem Mietvertrag: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
Der Vermieter begehrte von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 € netto. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hatte das Landgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers bejaht und der Klage insoweit in Höhe von 6.902,03 € stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte nun Erfolg, so Nebel.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Zur Begründung habe der BGH ausgeführt, dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zustehe, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden sei. Die Formularklauseln im Mietvertrags seien gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten.
Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster gehe, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehöre der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen.
Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führe - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten werde, liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende Reduktion hinaus.
Nebel empfahl, das Urteil zu beachten und bei ähnlichen Fällen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen und verwies in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de -

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Wolfgang Nebel
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