Kontrollpflichten des Vermieters und Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

In Zeiten steigender Betriebskosten wehren sich immer mehr Mieter gegenüber der Betriebskostenabrechnung mit der Argumentation, der Vermieter habe gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen. Teilweise werden solche Einwände pauschal geführt, teilweise wird auf vermeintlich günstigere Anbieter verwiesen, teilweise beruft der Mieter sich auf Betriebskostenspiegel.


Es ist ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, dass der Vermieter bei der Bewirtschaftung eines Mietshauses den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten hat, ein Verstoß hiergegen eine Vertragspflichtverletzung des Vermieters darstellt. In einem nunmehr vom BGH am 06.07.2011 entschiedenen Fall (XIII ZR 340/10) ging es um Müllentsorgungsgebühren in Höhe von 525,71 €. Der Mieter war der Auffassung, es dürften lediglich 185,76 € in Ansatz gebracht werden. Er berief sich insoweit auf den vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ und die dort ausgeworfenen durchschnittlichen Betriebskosten für vergleichbare Wohnungen im Bundesgebiet.

Der Bundesgerichtshof hat in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt, dass es dem Mieter obliegt, einen Nachweis zu führen, dass der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt hat. Der Mieter hat insoweit einen Vollbeweis zu führen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter ausgeführt, dass der Verweis auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel nicht geeignet ist, eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beweisen. Dies drängt sich geradezu vor dem Hintergrund auf, dass insbesondere Müllentsorgungsgebühren noch nicht einmal auf Länderebene einheitlich geregelt sind, da die Müllentsorgung Sache der Kommunen ist.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung wird sich der Vermieter künftig bei den Instanzgerichten nicht mehr auf eine sekundäre Darlegungslast verweisen lassen müssen, sondern es wird Sache des Mieters sein, konkrete Nachweise dafür zu erbringen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde.

In diesem Zusammenhang ist ein weiterer Beschluss des BGH vom 01.06.2011 (VIII ZR 310/10) von Interesse. Dort ging es um die Frage, ob ein Vermieter gehalten ist, ohne besonderen Anlass vermieterseits installierte Öfen regelmäßig zu kontrollieren. Zur Elektroinstallation hatte der Bundesgerichtshof hier ja bereits vor geraumer Zeit entschieden, dass eine solche Verpflichtung des Vermieters grundsätzlich nicht besteht. Der BGH sieht keinen Anlass, die regelmäßige Kontrolle von Öfen anders zu behandeln. Dann aber stellt sich die Frage, inwieweit der Abschluss von Wartungsverträgen für Öfen, Heizungsanlagen oder Elektroinstallationen mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in Einklang zu bringen ist. Hier sollte zukünftig Vorsicht geboten sein, jedenfalls dann, wenn der Wartungsvertrag Leistungen zum Gegenstand hat, die nicht mit dem regelmäßigen Verschleiß der Anlage in Zusammenhang stehen.

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