Vermieter muss Abrechnungsfrist für Betriebskosten einhalten

(Brühl) Mit einem soeben veröffentlichten Urteil vom 21.01.2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Ferner hat das Gericht seine Rechtsprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung besteht (BGH AZ: VIII ZR 107/08).

Darauf verweist der Essener Rechtsanwalt Wolfgang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Brühl. In dem betreffenden Fall war der Kläger Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten der Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Vermieterin machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben. Der Mieter machte geltend, die Vermieterin habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil er die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten habe, obwohl die Vermieterin den Beweis dafür antreten konnte, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei.

Die sei jedoch nicht ausreichend, musste sie nun vom BGH hören - betont Nebel -, weil sie die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten habe. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genüge nicht. Dies sehe auch der der entsprechende Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz ausdrücklich so vor. Die von der Vermieterin unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an den Kläger abgeschickt habe, begründe keinen Anscheinsbeweis dafür, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen sei. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Vermieterin wäre deshalb nur dann nicht ausgeschlossen, wenn diese die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung sei aber nicht erfüllt, da der der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten habe. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen ihrer Ansicht sei § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands – abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) – doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Denn es hänge vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruhe.

Nebel mahnt daher alle Vermieter, diese Rechtsprechung zu beachten, ruft aber auch Mieter dazu auf, bei Unklarheiten vorsorglich entspechenden Rechtsrat einzuholen, wobei er u. a. auch auf die auf Mietrecht schwerpunktmässig ausgerichteten Anwälte in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de verwies.

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Wolfgang Nebel
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