Vermieter von Ferienwohnungen muss Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen

(Brühl) Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, sodass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss.

Dies, so der Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. Brühl, ist der Tenor eines am 10.12.2008 veröffentlichten Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH AZ.: IX R 39/07). In dem ausgeurteilten Fall hatte eine Vermieterin in den Streitjahren mehrere Ferienwohnungen in einem staatlich anerkannten Erholungsort ausschließlich an ständig wechselnde Feriengäste vermietet und hielt sie in der übrigen Zeit hierfür bereit. Die Vermietungszeiten betrugen nach ihren Angaben in den Streitjahren durchschnittlich 97 bzw. 96,3 Tage. In ihren Einkommensteuererklärungen machte die Vermieterin zunächst vergeblich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Die hiergegen gerichtete Klage hatte sodann letztlich bereits im Jahre 2007 in letzter Instanz vor dem BFH Erfolg, das die Sache an das zuständige Finanzgericht zurückverwies, um zu ermitteln, ob die jeweilige Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um mindestens 25% unterschritten hat. Diese Nachforschungen stellte das hier zuständige Niedersächsische Finanzgericht sodann auch in einer weiteren Verhandlung an und bejahte schließlich die Einkünfteerzielungsabsicht der Vermieterin, da sich keine ortsüblichen Vermietungszeiten für Ferienwohnungen feststellen ließen, was zu Lasten des Finanzamts gehe. Die hiergegen eingelegt Revision des Finanzamts hatte nun wiederum Erfolg, so Passau. In seiner Entscheidung betont der BFH, dass nach der Vorschrift des Einkommensteuergesetzes dann von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn eine Vermietung auf Dauer angelegt ist. Dies gelte bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit bereitgehaltenen Wohnungen nur dann, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich, d. h. um mindestens 25%, unterschreite. Können in einem solchen Fall mangels Alternativen oder sonstiger Gegebenheiten ortsüblichen Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, gehe dies allerdings nicht, wie von Finanzgericht fälschlich angenommen, zu Lasten des Finanzamts. Vielmehr sei es in dem vorliegenden Fall Aufgabe der Vermieterin, die ortsüblichen Vermietungszeiten durch eine repräsentative und ggfs. auch beweisbare Aufstellung darzulegen. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichts habe ein Vermieter den Nachteil davonzutragen, wenn sich ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen lassen. Die Sache wurde daher nochmals an das Finanzgericht zurückverwiesen, um die Einkünfteerzielungsabsicht der Vermieterin anhand einer Prognose näher zu prüfen, so Steuerexperte Passau.

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Jörg Passau
Steuerberater
DASV-Vizepräsident
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