Formularmässige Klauseln mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen auch in Gewerbemietverträgen unwirksam

(Brühl) Klauseln in gewerblichen Formularmietvertragen, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach „starren Fristen“ verpflichten, sind unwirksam, wenn der Mieter dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.

Dies, so der Essener Rechtsanwalt Wolfgang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Brühl, ist das Ergebnis eines soeben veröffentlichten Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.10.2008 (AZ.: XII ZR 84/06). In dem anstehenden Fall hatte der BGH darüber zu befinden, ob ein gewerblicher Mieter, der in den Jahren 1991 bis 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei angemietet hatte, nach den Bedingungen des Mietvertrages (= starren Fristen) gestaffelt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. So sah der Mietvertrag unter Hinweis darauf, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen, da hierfür keine Kosten in die Miete einkalkuliert seien, vor, dass der Mieter sich verpflichtet, alle drei Jahre auf seine Kosten in Küche, Bad, Dusche und Toiletten, sowie alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen, die Schönheitsreparaturen, insbesondere das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, sowie das Anstreichen von Heizkörpern, Türen, Einbauschränken, Fenstern usw. vorzunehmen sowie auch die Parkettfussböden abschleifen und neu versiegeln zu lassen. Da der Mieter seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag jedoch nicht nachkam, so Mietexperte Nebel, verlangte der Vermieter die gerichtliche Feststellung, dass der Mieter dazu verpflichtet sei. Diesem Ansinnen vermochte der BGH jedoch nicht zu folgen. Zwar sei es grundsätzlich möglich, im Wege „individueller Vereinbarungen“ derartige Verpflichtungen vom Vermieter auf den Mieter abzuwälzen. Bei Vorliegen eines sogen. „Formularmietvertrages“, wie er von Vermietern häufig verwendet wird, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedoch als „Allgemeine Geschäftsbedingung“ zu werten, die dem Gesetz nach der „Inhaltskontrolle“ unterliegen.

Danach, so Nebel, sind auch bei gewerblichen Mietvertragen Formularklauseln dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben „unangemessen“ benachteiligen. Dies sei im Zweifel immer dann anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies war im vorliegenden Fall nach Auffassung des BGH der Fall, da der Vermieter den Mieter mit „starren Fristen“ zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten wollte, ohne Rücksicht auf den tatsächlich erforderlichen Renovierungsbedarf. Denn auch der Vermieter müsse nach dem Gesetz die Mietsache erst dann renovieren, wenn durch deren vertragsgemässen Gebrauch überhaupt ein Renovierungsbedarf entstanden sei. Durch die Vereinbarung „starrer Fristen“ im Mietvertrag könne zum Nachteil des Mieters keine „Verschärfung“ dahingehend erfolgen, dass es auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf gar nicht mehr ankomme. Mietexperte Nebel empfiehlt daher beiden Seiten, Mietverträge vor Abschluss einer rechtlichen Überprüfung unterziehen zu lassen. Dies sei alle Mal kostengünstiger als der spätere Rechtsstreit.

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Wolfgang Nebel
Rechtsanwalt
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