Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.11.2010 (Az.: VIII ZR 306/09) entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.



Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. In § 1 des Mietvertrages heißt es zur Wohnungsgröße: „Vermietet werden .... folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmer, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Der Mietzins betrug € 390,00 monatlich zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von € 100,00. Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2006. Die Beklagte macht Mietminderung wegen Flächenunterschreitung geltend und erklärt darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage lediglich 41.63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Mietminderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Landgericht hat eine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung verneint und die Beklagte zur weitergehenden Zahlung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Mietminderung führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Die Parteien haben vielmehr ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Der BGH stellte fest, dass insofern keine mangelbegründende Flächenabweichung vorliegt.

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