Amtsgericht München zu der Frage, wann eine Mietzinsminderung wegen Wohnflächenunterschreitung möglich ist / Wohnungsgröße war nur in der Zeitungsannonce angegeben, nicht jedoch im Mietvertrag

(Kiel) Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Dies, so der Kieler Rechtsanwalt Jens Klarmann, Landesregionalleiter „Schleswig-Holstein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, hat das Amtsgericht (AG) München in einem am 18.10.2010 bekannt gegebenen Urteil vom 10.8.2009, AZ 424 C 7097/09, entschieden.

Im August 2007 mietete eine Frau eine Dachgeschosswohnung in München zu einem Mietpreis von 515 Euro warm. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Ein Jahr später meldete sich die Mieterin bei ihrer Vermieterin und gab an, dass die von der Vermieterin ursprünglich angegebene Quadratmeterzahl gravierend von der tatsächlichen Fläche abweiche. Statt 36 Quadratmeter betrage die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter. Sie kündigte darauf hin auch eine Mietminderung und die Verrechnung der überzahlten Miete mit den folgenden Mieten an.

Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin entgegnete darauf, sie sei auf die Wohnung in einer lokalen Wochenzeitschrift aufmerksam geworden. Dort sei in der Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen. Auf Grund der Schrägen in der Wohnung sei die wirkliche Größe aber nur 24 Quadratmeter, da die Flächen, bei denen die Zimmerhöhe weniger als zwei Meter betrage, nur teilweise anzurechnen seien.

Der zuständige Richter des Amtsgerichts München verurteilte die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses, so betont Klarmann.

Der vereinbarte Mietzins sei nicht gemindert. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben.

Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Mitteilungen eines Vermieters, die dieser über eine Wohnung im Rahmen einer Vertragsverhandlung mache, würden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen werden. Es hätte den Parteien auch freigestanden, dies zu tun. Bei einem langfristigen Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag komme dem schriftlichen Vertrag eine ganz andere Bedeutung zu als zum Beispiel bei einem Kaufvertrag. Die wichtigen Punkte müssen sich daher in diesem wiederfinden.

Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin konnte daher von Anfang an sehen, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Sowohl das Amtsgericht München empfiehlt am Schluss der Mitteilung als auch Rechtsanwalt Klarmann: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.

Klarmann empfahl, das Urteil zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei er in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  - verwies.

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Jens Klarmann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
DASV Landesregionalleiter „Schleswig-Holstein“
Passau, Niemeyer & Collegen
Walkerdamm 1
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Tel:  0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
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