BGH: Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden.

Der BGH hat mit einem Urteil entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.

BGH Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10



Die Kläger, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, haben den Beklagten durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland vermietet. Der Wohnraummietvertrag enthält in § 6 Nr. 2 folgende Regelung zur Sicherheitsleistung: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (......).“ Der Mietvertrag über die Stallungen sieht keine Kautionszahlungen der Beklagten vor. Trotz mehrfacher Aufforderung wurde die vereinbarte Kaution von den Beklagten nicht bezahlt. Die Beklagten machten geltend, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter Ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger waren der Ansicht, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger begehrten mit ihrer Klage Räumung und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht Rheinberg hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht Kleve der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 1 BGB verpflichtet, eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass kein Grund dafür bestehe, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen müsse. Die Mieter haben im vorliegenden Fall durch die Nichtzahlung der Kaution ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit somit nicht verletzt. Die darauf gestützte Kündigung ist nicht wirksam.

Für Beratung und Vertretung im Mietrecht steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Ilona Reichert gerne zur Verfügung.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
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