Abrechnungseinheit bei Betriebskostenabrechnung

Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, wenn der Vermieter sog. Abrechnungseinheiten bildet. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden. In diesem Fall werden diese Häuser für die Abrechnung der Heizkosten zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst.

Der BGH hat schon vor langer Zeit entschieden, dass ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit und solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Dabei stellt sich die Frage, ob eine „andere Vereinbarung“ im Mietvertrag nicht bereits dadurch getroffen wird, dass das Mietobjekt, also das Haus in dem der Mieter eine Wohnung mietet, unter Angabe seiner Lage, d. h. der Straße und der Hausnummer, bezeichnet wird. Hier könnte argumentiert werden, dass, solange nicht an dieser Stelle alle Häuser benannt werden, die zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, eine „andere Vereinbarung“ zwischen den Parteien dahingehend getroffen wird, dass nun eben gerade nicht die mehreren Häuser, die durch eine gemeinsame Heizungsanlage beheizt werden, zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Der BGH hat diese Frage bisher nicht beantwortet, sondern ausdrücklich offen gelassen.

Er hat jedoch klargestellt, dass die vorgenannte Überlegung in keinem Fall gelten kann, wenn von Beginn des Mietverhältnisses an eine allein auf ein konkretes Haus bezogene Abrechnung nicht möglich ist, d. h. ,wenn also bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügt haben. Begründet wird dies damit, dass in diesem Fall keine andere Möglichkeit der Abrechnung besteht (BGH vom 14.07.2010, VIII ZR 290/09).

Ungeachtet dieser Rechtsprechung empfiehlt es sich, beim Abschluss von Mietverträgen klarzustellen, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten Abrechnungseinheiten gebildet werden können und ggf. bei der Bezeichnung des Mietobjektes nicht nur das Haus zu benennen ist, in das der Mieter letztendlich einziehen wird, sondern alle Häuser, die von der Abrechnungseinheit betroffen sind.

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