Zur formellen Wirksamkeit und inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung

Der Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen hatte eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Aufgrund eines Vermieterwechsels hat er mit dem neuen Vermieter, der die vermietete Wohnung gekauft hatte, einen neuen Vertrag im laufenden Kalenderjahr abgeschlossen.

Er verweigerte die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung und argumentierte, die Abrechnung sei formell unwirksam, weil nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechnet worden sei, ohne die Zusammensetzung der zugrundegelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel Quadratmeter hinreichend zu erläutern. Aus der Abrechnung ergebe sich lediglich, dass die Fläche des Anwesens, in dem er wohnte, eine Gesamtfläche ausweise, darüber hinaus die Fläche der von ihm gemieteten Wohnung sowie die Gesamtfläche aller Anwesen, die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst waren, nicht aber die Gesamtflächen der weiteren Einzelgebäude. Ohne die Flächenangaben für die einzelnen Anwesen sei die Gesamtflächenangabe und damit die Art des Verteilungsschlüssels nicht nachvollziehbar.

Es ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer einjährigen Abrechnungsfrist vorzunehmen ist und ein Nachzahlungsanspruch nur besteht, wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Hierzu muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Es muss sich um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Die Erfüllung formeller Voraussetzungen erfordert, dass der Mieter in der Lage ist, die verteilten Kostenpositionen zu erkennen und mittels des Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuvollziehen.

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung - VIII ZR 227/09 - ausgeführt, dass der Argumentation des Mieters und des Vorgerichtes nicht gefolgt werden kann. Der Mieter sei in der Lage gewesen, anhand der mitgeteilten Gesamtfläche der Abrechnungseinheit, der Gesamtfläche des Hauses, in der er wohnte, und der Fläche der von ihm gemieteten Wohnung, den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuvollziehen. Es sei nicht erkennbar, welchen Sinn es haben könne, in die Abrechnung die einzelnen Wohnflächen aller 20 einzelnen Gebäude einzustellen. Er hat weiter ausgeführt, dass die Frage, ob die angesetzten Flächenangaben zutreffend sind, nicht eine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist, sondern der Richtigkeit der Abrechnung. Diese Frage sei im Rahmen der inhaltlichen Überprüfung der Abrechnung zu klären.

Im Rahmen der Abrechnung hatte der Mieter zu der Kostenposition „Heizung/Warm-/ Kalt-/Abwasser“ eine Aufsplittung in den Zeitraum vor Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem neuen Eigentümer der Wohnung und für den Zeitraum ab Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem neuen Eigentümer der Wohnung erhalten. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass hierin kein Verstoß gegen das Gebot jährlicher Abrechnung zu sehen ist. Eine zeitliche Aufgliederung einer bestimmten Betriebskostenposition könne durch sachliche Gründe gerechtfertigt und gegebenenfalls sogar notwendig sein. Eine solche Notwendigkeit könne sich im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode ergeben. Eine Aufgliederung sei aber auch bei einem Eigentümerwechsel gerechtfertigt, damit eine interne Abrechnung von Betriebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter möglich ist.

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