Hessisches Finanzgericht: Beim Verkauf von sog. Schrott-Immobilien sind Schuldenerlass und Abschreibungen zu versteuern

(Kiel) Besitzer von sog. Schrott-Immobilien, die mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlassausgehandelt haben, müssen den Erlassbetrag im Jahr des Verkaufs der Schrott-Immobilie auch dann versteuern, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde. Zudem sind die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen.

Darauf verweist der Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des DUV Deutscher Unternehmenssteuer Verband e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf das am 09. August 2010 veröffentlichte Urteil des Hessischen Finanzgerichts (FG Hessen) vom 03. Mai 2010 - Az.:
3 K 299/10.

Im Streitfall hatte der Kläger im Jahr 1997 eine Eigentumswohnung für 100.000 € gekauft. Den vollen Kaufpreis hatte er durch Darlehensvertrag finanziert. Vor der Übergabe sollte die Verkäuferin die Wohnung noch sanieren. Dazu kam es aber nicht, weil die Verkäuferin insolvent wurde. Wegen der weiterhin vorhandenen Mängelkonnte der Kläger die Wohnung nicht vermieten und die Darlehensraten nichtzahlen. Deshalb schloss er mit der finanzierenden Bank im Jahr 2002 eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach die Bank dem Kläger einen Betrag von 50.000 € erließ und die finanzierte Eigentumswohnung auf ihre Rechnung verwerten durfte. Im Jahr 2004 verkaufte der Kläger die Eigentumswohnung für 6.000 €, die an die Bank zu überweisen waren.

In der Einkommensteuererklärung für 2004 machte der Kläger aus dem Wohnungsverkauf einen Verlust von 22.000 € geltend. Das Finanzamt ermittelte dagegen einen Veräußerungsgewinn von 32.000 €, wobei es - im Gegensatz zum Kläger - neben den bisher in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträgen auch den bereits im Jahr2002 vereinbarten Schuldenerlass von 50.000 € steuerwirksam als Verkaufserlös ansetzte. Das wollte der Kläger nicht akzeptieren, weil nach seiner Auffassung das Kreditgeschäft und das Verkaufsgeschäft zu trennen seien. Der Schuldenerlass von 50.000 € aus dem Jahr 2002 sei steuerlich im Jahr 2004 nicht mehr zu erfassen.

Dem folgten die Kasseler Richter nicht, so betont Passau.

Sie urteilten, dass bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften das sog. Zufluss-Prinzip, wonach Einnahmen nur indem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden, aus systematischen und verfassungsrechtlichen Gründen nicht gilt. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus 2002 enthalten. Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zu dem Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge gegründet worden sei. Das Urteil vom 3.5.2010 ist rechtskräftig.

Passau empfahl, dies zu beachten und ggfs. steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deutschen Unternehmenssteuer Verband - www.duv-verband.de - verwies.

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Jörg Passau
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