Bundesgerichtshof pro Vermieter

(Kiel) Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 21. April 2010 (VIII ZR 184/09) betont, dass ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ohne zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung wirksam ist.

Darauf verweist der Hamburger Rechtsanwalt und Lehrbeauftragte für Arbeitsrecht Stefan Engelhardt, Landesregionalleiter Hamburg der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel.
Die Klägerin dieses Verfahrens hatte am 23. Mai 2007 das Mietverhältnis der Beklagten wegen Eigenbedarfs zu Ende Februar 2008 gekündigt. Sie hat diese Kündigung damit begründet, dass sie die Wohnung für ihre Eltern benötige. Einer stillschweigenden Vertragsfortführung widersprach die Klägerin vorsorglich.
 
Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin die Räumung der Wohnung, hatte damit allerdings vor dem Amtsgericht keinen Erfolg, die Berufungsinstanz gab der Klage jedoch statt. Im Revisionsverfahren erklärten die Parteien den Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt, so dass der Bundesgerichtshof nur noch über die Verfahrenskosten zu entscheiden hatte. Er hat diese Kosten der Beklagten auferlegt, weil die Klägerin dieses Verfahren voraussichtlich gewonnen hätte. Der Klägerin stand der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Absatz 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis durch eine berechtigte Eigenbedarfskündigung beendet worden war.

Im Revisionsverfahren war allein streitig, ob der von der Klägerin schon im Kündigungsschreiben erklärte Widerspruch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB entgegenstand oder nicht. Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht, so Engelhardt.

Grundsätzlich kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Widerspruch auch bereits vor Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erhoben werden. Zwar gibt es unterschiedliche Meinungen zu der Frage, inwiefern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende erforderlich ist, insbesondere dann, wenn der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärt wird, also zwischen dem Widerspruch und der Vertragsbeendigung mehrere Monate liegen oder wegen der infolge des langjährigen Mietverhältnisses verlängerten Kündigungsfrist sogar ein Zeitraum von neun Monaten, wie hier.

Der Senat hat diese Frage nunmehr dahingehend entschieden, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Soweit sich aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 9. April 1986 etwas anderes ergibt, so hält der Bundesgerichtshof hieran ausdrücklich nicht mehr fest. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es entscheidend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der früheren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht mehr fortsetzen zu wollen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn wie hier der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben das zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus ausdrücklich widerspricht.

Ein solcher Widerspruch, der sich auf eine konkrete Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, lässt keine Zweifel daran, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen will.

Er empfahl, dies zu beachten und bei ähnlichen Fällen auf jeden Fall Rechts- und Steuerrat einzuholen und verwies in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -

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Stefan Engelhardt
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