Umlage von "Hausverwaltungskosten" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume nicht überraschend

(Kiel)Der Bundesgerichtshof hat in einem soeben veröffentlichten Urteil entschieden, dass die Umlage von Kosten der „kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume  weder überraschend ist,  noch gegen das Transparenzgebot verstößt.

Darauf verweist die Nürnberger Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/08.

In dem Fall vermietete die Klägerin der Beklagten Geschäftsräume zum Betrieb eines Restaurants. Hinsichtlich der Mietnebenkosten nimmt § 4 des Mietvertrags auf eine als Anlage beigefügte Aufstellung der Betriebskosten Bezug. Diese enthält unter Nr. 17 als sonstige Kosten unter anderem die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung".

Nachdem die Nebenkostenabrechnung für 2002 mit einem Guthaben zugunsten der Beklagten abgeschlossen hatte, rechnete die Klägerin die Jahre 2003 und 2004 ab. Die Abrechnungen enthielten auf die Beklagte entfallende Verwaltergebühren von 4.838,31 € (2003) und 5.087 € (2004), die auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) beruhen. Die Klägerin begehrt mit der Klage die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungen von 3.445,95 € (2003) und 4.117,76 € (2004) und zudem den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte hat eine Teilzahlung geleistet.

Sie ist der Auffassung, dass die Klausel unter Nr. 17 des Mietvertrages in den allgemeinen Geschäftsbedingungen „versteckt“ gewesen sei, damit für sie „überraschend“ war im Sinne von § 305 c BGB und im Übrigen gegen das Transparenzgebot  gemäß § 307 BGB verstoße.

Nachdem das Oberlandesgericht (OLG) Köln dieser Auffassung auch gefolgt war, hat der BGH nun auf die Revision der Klägerin dieses Urteil aufgehoben und an das OLG Köln zurückverweisen, betont Dr. Hörndler.

Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume sei weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstoße sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändere sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

Die Umlegung von Verwaltungskosten auf gewerblichen Mieter sei nicht so ungewöhnlich, dass die Beklagte als Vertragspartnerin damit hier nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergebe sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen.

Rechtsanwältin Dr. Hörndler empfahl, das Urteil zu beachten und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.

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Dr. Ira Hörndler
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